素人が不動産投資で失敗して、地獄を見た話を聞いてください。

私は、東京都内の中堅医療機器メーカーに勤めている20代後半のサラリーマンです。
既婚者で、年収は400万ぐらい。

将来のことを考えて、資産運用はしておかないといけないな、という気持ちはありました。

株や投資信託は少しやっていたものの、なかなかうまくいかないことが多かったです。
何より、株価をチェックしたり気にすることが面倒で、ずっと塩漬けになってしまうので、自分には向いてないなと感じていました。

そんな時、会社の先輩に不動産投資をやっているということを聞きました。

すでに家の住宅ローンがありながら、マンション2戸に投資しているという話に驚きました。

「節税できるし将来のためになるから、やった方がいいと思うよ」と勧められたのが、私が不動産投資を検討したきっかけでした。

選んだのは、節税できて投資額も少額で済む「新築区分ワンルームマンション」

まず読んだのは、不動産投資についての入門書です。不動産投資している人のブログや2chでも情報収集しました。

中古マンションやアパート一棟の投資も検討したものの、サラリーマンが不動産投資するなら、新築の区分マンションがよいという結論に至りました。

その理由は以下の4つです。

  1. 節税効果が大きい
  2. 長期投資に向いていてリスクが少ない
  3. 物件探しに時間をかけずに済む
  4. 物件の管理に時間を取られない

①の「節税効果」は、不動産の減価償却費が帳簿上の経費になることで、実際に支出はなくても、税金が安くなるというものです。

その金額が想像していたよりも大きくて、還付金が毎年何十万円ももらえるので、確かに投資した方が得だなと納得しました。

②の「長期投資に向いていてリスクが少ない」というのも、将来のための資産づくりを考えている自分の方針に合いました。

仕事が忙しいサラリーマンは、不動産投資に時間を取られるわけにはいきません。

なので、③と④の「時間をかけずに済む」というのも重要なポイントで、そんなサラリーマンでも投資しやすい特徴を持つのが、「新築の区分ワンルームマンション」でした。

不動産は信頼が命!選んだのは安心できる上場企業

そこからは、とにかく数多くの不動産投資セミナーに通いました。

もともとわかっていたことですが、不動産投資の会社は怪しい会社も多いです。
その場での契約を急かしたり、電話を何度もかけてくる会社もありました。

不動産投資は長い期間続けていくものですから、聞いたことのない会社や小さな会社ではどうしても心配です。

そこで、最終的には信頼できる上場企業のみに絞りました。
検討の結果、購入したのは、入居率99%を長年継続しているという大手A社(会社名は伏せておきます)の物件です。

すべてが順調だった、初めての不動産投資

購入したのは、東京都区部の新築ワンルームマンションの1室です。

最寄り駅からは徒歩9分で、物件価格は3,280万円。
ほぼフルローンの3,100万円(金利2.2%)を借り入れて、不動産会社が家賃を保証するサブリース契約を結びました。

物件価格 3,280万円
頭金・諸費用 180万円
ローン金額 3,100万円

初めての不動産投資でしたが、実際に購入した後は本当に何もすることはありません。

毎月決まった家賃が銀行口座に振り込まれ、ローンの返済や管理費などが支払われるだけ。

家賃保証 96,750円
ローン返済額 -102,691円
管理費・修繕費 -9,560円
月々の収支 -15,501円

月々の支出はマイナスになりますが、所得税が以前よりも毎年30万円ほど安くなるので、実質は十分に黒字です。

そして将来、ローンの支払いが終われば、安定した家賃収入が丸々入ってくるのです。
やはり「新築マンションへの投資を選んだのは大正解だった」と思っていました。

1通の封書が届くまでは・・・。

突然だった「家賃見直し通知」で計画が破綻

2年が経とうとする頃、家に1通の封書が届きました。

マンション周辺の環境が変化したため、家賃を現在より10%低い金額に見直しする。

まさか…。

新築からわずか2年で家賃が下がることになるとは考えもしませんでした。

毎月の収入が1万円近く減るので、支出額がさらに1万円ほど増えることになるのです。

サブリース契約を解約することもできたのですが、その場合は管理の手間も空室リスクもいきなり背負うことになります。

日々の仕事で忙殺されているサラリーマンの自分に、そんなことまでできる余裕はまったくありません。家賃の値下げを受け入れるしかありませんでした。

35年ローンを組んでいるのに、2年で10%もの賃料値下げ。一体この先はどうなってしまうのか。

「自分はまだまだ勉強不足だったのか…」という後悔と絶望感が襲ってきました。

もう失敗しない!次の物件を求めて再挑戦

会社の先輩は、投資用マンションを2戸持っているという話でした。

つまり、私でも2戸までならローンで購入できるはずだと考えました。

そこで、A社での失敗を穴埋めするため、もう1物件に投資することを決意します。

改めて情報収集し始めた中で、見つけたのがRENOSY(リノシー)でした。

運営会社は「GA technologies」で、2年前は上場していなかったため候補に入れていなかったのですが、2018年7月から東証マザーズに上場していました。

資料請求をすると、RENOSYのサービスや不動産投資についてのパンフレットやDVDが送られてきました。(現在はデータ送付)

不動産投資が学べるパンフレットとCD

読み込んでみたところ、基本的な部分の

  • 東京都心部を中心としたワンルーム物件
  • 入居率は98%以上をキープ

といった特徴は、正直なところA社と違いはありません。

ただ他の会社と大きく違うのが、「新築ではなく中古物件を扱っていること」「AIを活用した物件」ということです。

中古マンション投資は新築よりも有利

不動産投資を勉強し始めた頃に、中古マンションの方が新築マンションより割安ということは知っていました。

RENOSYの資料では、そこが具体的な数値で説明されていました。

  新築マンション 中古マンション
販売価格 割高 新築の約7割
賃料の下落率(20年後) マイナス19% マイナス8%

こうやって比べてみると、確かに中古マンションの方が投資対象としては明らかに有利です。

ただ、なぜ私が中古マンション投資をしなかったかというと、それは新築マンション投資に比べて、いい物件を見つけるのがはるかに難しいからです。

しかも中古マンションは数が膨大にある上、掘り出し物の物件はあっという間に売れてしまいます。

こまめに情報収集をし続けて、不動産投資を本業としている人や不動産会社よりも早くいい物件を見つけて、購入しなければいけません。

サラリーマンとしてここまでやるのは現実的ではないと思い、私は新築マンションを選びました。

AIを活用した物件選びがRENOSYの特徴

中古マンションでいい物件を見つけるのが難しいのは、物件数が無数にある上に「スペック・条件が同じものは1つもない」ということが原因にあります。

  • 物件の立地(駅近か、利便性はどうか、安定した人気があるか…)
  • 価格(相場以下か、過去の販売価格はいくらだったのか…)
  • 入居状況(空き部屋は多くないか、どういった住人が多いのか…)
  • 将来性(資産価値は下がりにくいか、周辺環境が変化するリスクはないか、売却可能か…)
  • 物件・管理状況(部屋の状態は問題ないか、修繕積立金は問題ないか…)

それらを周辺の物件や過去のデータと比べながら、総合的に判断しなければいけません。

ノウハウ豊富で情報も多く持っている不動産会社なら可能ですが、一般人が正しく判断するのは実際のところ不可能です。

それをAI(人工知能)というテクノロジーを使って膨大なデータを分析し、一般の人でもいい物件を選べるようにしたのが「RENOSYというわけです。

RENOSYの社員に聞いた話に驚き

もっと詳しく話を聞いてみたいと思い、住友不動産六本木グランドタワーの40階にあるGA technologiesのセミナーに行ってきました。

東京タワーが窓から見える高層階のセミナールーム

セミナーで話を聞いた後は担当者と面談もしました。

ふつう、不動産投資会社の社員はほとんどが営業ですが、GA technologiesでは社員の42%がITエンジニアとのことでした。

技術顧問は東京大学の教授で、首都大学東京や横浜国立大学との共同研究も行っているそうで、AI技術開発へのこだわりは相当なものです。

一番驚いたのは、担当者がRENOSYの中古マンションを保有しているということ。さらに、ほかにもRENOSYの物件を持っている社員はたくさんいると言っていました。

本当にいい物件なら、売っている会社の人が買えばいいはずです。
ですが、他の不動産投資会社で自社の物件を保有しているという人は一人も聞いたことがありませんでした。

それが、RENOSYの運営会社・GA technologiesにはたくさんいるのです。

次の物件はここで買うことを心の中で決めました。

RENOSYは、物件選びもスマホのアプリ上で気軽にできます。

私は新着販売物件を半年ほどじっくり検討して、3000万円の物件に申し込むことに決めました。

担当者に相談したところ、融資が受けられるかはギリギリということだったのですが、ダメ元で頼んでみました。

その結果は・・・

 

どの金融機関でもOKは出ず、全滅でした。

失敗を取り戻すことができず撃沈…

上場企業に勤めていたり、公務員や医者の人なら大丈夫だったのでしょう。

住宅ローンの残債もあり、A社で35年ローンを組んだばかりということもあり、私の収入で2物件目の購入はやはり無理でした。

最初にこの会社の物件を購入していれば、どんなに安心だったか。
私は最初の1つの失敗で挽回のしようがなくなり、取り返しの付かない状況になってしまいました。

新築マンション投資で私のように失敗した事例は珍しくないはずです。

不動産投資に興味を持っているなら、中古マンション投資「RENOSY」のことは絶対に知っておいてください。

私もRENOSYでの中古マンション投資をあきらめたわけではありません。
1500万円以下の物件なら融資が受けられそうなので、新着販売物件をチェックし続けています。

RENOSYは知れば知るほど、他の会社にない強みだらけで、本当に画期的なサービスです。

RENOSYは古い不動産業界を一新して、5年後には中古マンション投資の主役になっているはずです。